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 김종갑 |
| - 아파트, 시황분석 |
| - 現 미래로 대표 ; 부동산칼럼리스트 | | |
현재 400조에 이르는 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못해 방황하고 있는 것으로 알려져 있습니다.
하지만 황금의 물줄기로 인식이 돼 온 부동산시장은 정작 정부가 쳐 놓은 전방위적인 규제의 그물에 걸려 옴짝달싹 못하고 있는 상황입니다. 이 사이 펀드 신드롬을 업고 파죽지세로 오르던 코스피 지수는 현재 2000선 돌파를 눈 앞에 두고 있습니다.
▶주가지수 2000선 돌파는 그 어떤 주식 전문가도 예측하지 못한 이상 현상입니다. 어쨌든 주가지수 2000선 돌파와는 상관없이 주식으로 몰리던 유동자금이 또다시 새로운 투자처를 찾아서 방황을 할 수밖에 없는 미묘한 분위기가 연출되고 있습니다.
▶잘 알다시피 2005년-2006년 부동산 값이 큰 폭으로 폭등했습니다. 그 뒤를 이어 주가도 2006년과 2007년을 거치면서 연달아 사상 최고치를 갈아치우며 신기록 행진을 이어갔습니다. 현재 주가는 2000선 고지의 박스권 장세에서 오르내림을 반복하고 있는 상황입니다.
▶주식 투자를 적극적으로 권장하던 정부가 펀드시장의 과열 신드롬을 잠재우기 위해 다양한 대책을 내놓는 사이 금리가 7.5% 대로 상승하는 등 경기 전반에 어두운 먹구름이 드리워 지고 있습니다.
▶부동산과 주식이 시차를 두고 사상 최고치를 경신한 지금, 투자자들은 과연 어떤 선택을 해야만 수익률 게임에서 승리의 월계관을 쓸 수 있을까요.
▶주식이든, 부동산이든 속칭 선수들이 너무 많습니다. 경제 성장률과 설비 투자 수출입은 목표치에서 오락가락 하고 있지만 유독 주가가 큰 폭으로 오르고 있습니다.
부동산시장도 가격 폭등이라는 광풍이 한바탕 불고 간 다음 시소 게임을 하듯이 지리한 등락을 거듭하고 있는 형국입니다. 향후 부동산가격과 주가는 정권 말기의 정책 실효성 여부에 따라 요동을 칠 것이 분명합니다.
▶이와 같은 분위기가 좀 더 이어지긴 하겠지만 지금은 그야말로 폭풍 전야라고 할 수 있습니다. 주식시장을 좀 알고 있는 필자의 생각으로도 주가지수 2000선은 성공적인 주식시장 성장으로 보이지만 다른 한편으로는 그 어느 때보다 주식시장에 투자 위험도 높아졌다는 점을 지적하고 싶습니다.
▶특히 삼성 전자 등 블루칩의 상승에 비해 다른 종목의 상승이 주가를 크게 이끌었다는 점을 감안했을 때 향후에는 그 동안 상대적으로 오름폭이 덜했던 블루칩이 시장을 이끌 가능성이 높다고 판단됩니다.
이에 따라 주가는 그대로이지만 대부분의 종목들은 쓴 맛을 볼 가능성이 높은 이른바 '풍요 속의 빈곤'으로 전락하리라고 보여집니다.
▶따라서 주식에 투자 하고자 하는 분들은 그 어느때보다 신중할 필요가 있습니다. 꼭 굳이 주식시장에 투자를 하겠다면 블루칩과 옐로칩 중심의 선별적 투자를 하거나 종합 지수의 수익성을 중심으로 한 믿을만한 펀드 중심의 단기적 투자만을 권하고 싶습니다.
하지만 이 역시 위험 요소가 크므로 주식시장은 당분간 지켜 보는 입장을 취하는 것이 좋아 보입니다.
▶부동산은 급매 위주의 장세가 펼쳐지면서 전반적으로 거래 실종의 기간이 이어지고 있는 가운데 호재와 악재 여부에 따라서 소폭의 부침만이 진행이 되고 있습니다.
▶사람들은 흔히 이런말을 합니다. 활황기 때는 "그러면 그렇지 이것이 최고야" 하다가 침체기가 조금만 길어지면 "이제 이 시장은 끝났다"고 단정하고, 다른 투자자들에게도 이를 선언합니다.
▶하지만 이제부터가 중요합니다. 큰 틀에서 본다면 부동산시장은 올해 2월부터 대부분 큰 이익도 없고 큰 손실도 없는 횡보장세가 이어지는 가운데 국지적인 소폭 상승과 소폭 하락을 이어갈 것으로 예상됩니다. 때문에 투자자들은 그 어느 때보다 인내심을 갖고 이에 대처해야 할 것으로 보여집니다.
▶매도자의 입장에서는 특별한 상황이 아닌 경우를 제외하고는 시장 분위기가 호전이 될 때까지 참고 또 참는 것이 승리의 월계관을 쓸 수 있는 지름길일 것입니다. 매수자의 입장에서는 '급' 급매물을 눈여겨 보다가 개구리가 긴 혀로 먹잇감을 낚아 채듯이 재빨리 낚아 채야 할 것입니다.
▶그렇다면 주식도 부동산도 정치ㆍ경제도 잠시 숨을 돌리고 있는 이 시점에서 투자자는 어떤 마음가짐을 가져야 할까요.
결론부터 말하자면 부동산시장은 지금부터 지리한 눈치장세가 마무리 될 것으로 예상이 되는 현 정권 말기 까지가 대어를 낚을 수 있는 절호의 기회라고 단언할 수 있습니다.
▶지금부터 보통 사람들의 마인드에서 조금만 변화를 준다면 10억을 벌 수 있습니다.
땀흘려 번 10억은 그 무엇보다도 가치가 있습니다. 하지만 보통 사람들이 아무리 비지땀을 흘린다고 하더라도 일정 기간 동안에 10억을 버는 일은 사실 불가능합니다.
▶여러분들이 벌지 못하면 누군가가 그 자리를 찾이하기 때문에 필자의 글을 읽어 준 독자 여러분들이 10억의 꿈을 달성할 수 있도록 필자가 마이더스의 자판을 두드리겠습니다.
▶10억을 버는 일은 전혀 특별한 일이 아닙니다. 딱 한 가지 자신이 지닌 과거의 마인드를 벗어나기 위하여 고정관념을 타파하고 10억을 벌 수 있는 마인드만 갖추면 됩니다.
▶10억을 벌기 위한 마인드 컨트롤 5단계를 순차적으로 제시하겠습니다.
1. 부동산에 관심이 덜해진 지금이 새로운 출발점이다
▶모든 일들이 그렇듯이 다른 사람들이 아무리 좋다고 선전을 해도 관심이 없다면 우연의 일치로 10억이라는 큰 돈을 잡을 수 없습니다. 늦었다고 여겨질 때가 바로 새로운 출발의 시작점입니다.
▶관심은 자신의 마음 깊숙히 잠재해 있는 끼를 마음껏 발산을 하게 하여 목표를 낳고 계획을 낳고, 수많은 노력을 가능하게 만드는 최소이자 최고의 덕목입니다.
▶부동산시장에 대해 나이들고 돈 많은 사람들의 잔치로만 생각하던 나이 20대의 김군은 우연히 부동산 사이트를 관리하는 아르바이트를 하다가 이 시장에 관심을 갖게 되었습니다. 그런데 이것이 시발점이 되어 그는 11년이 지난 지금 10억대의 자산을 바탕으로 새로운 사업을 이끄는 벤처 사장님으로 변신할 수 있었습니다.
2. 관심을 가졌으면 원대한 목표를 세우자
▶보통 사람들은 어떤 일에 집중하다가 절박한 일이 아니라고 판단이 되면 언제 그런 마음을 가졌냐는 듯이 작심삼일로 끝이나고 또다른 관심 사항 역시 마음이 수시로 바뀌고 맙니다.
사람들은 누구나 편하고 손쉬운 길을 택하려는 성질이 있기 때문에 원대한 목표를 뜬구름 잡는 능력 밖의 일로 단정을 짓는 경우가 많습니다.
▶부동산은 의식주 중에서 물질적 가치를 가늠하는 척도이기 때문에 사활을 거는 심정을 가지고 반드시 구체적이면서도 원대한 목표를 세워야 합니다.
▶나이 30대의 이씨는 평소에 부동산에 대한 관심은 높았지만 자본금이 턱 없이 부족하다는 이유로 구체적인 목표를 세우지 못 했습니다.
어느날 부동산 사이트에 게시된 글들을 접하면서 나도 이렇게만 하면 성공할 수 있구나 라는 신념을 가지고 10억이라는 원대한 목표를 세웠는데, 목표 달성을 위하여 몸과 마음 자신이 할 수 있는 모든 역량을 쏟아 부어서 기어코 이 목표를 달성하였습니다.
3.목표를 세웠으면 구체적이고도 실현 가능한 계획을 세우자
▶관심을 갖고, 목표를 세웠다면 이 목표를 달성하기 위한 치밀한 계획을 세워야 합니다. 스스로에게 최면을 걸고 하루에 1번 이상 부동산 사이트를 방문하고 향학열을 불태우며, 1-2주일에 한 번은 수도권 아파트와 부동산 중개업소를 방문하는 등 온오프라인을 적극적으로 활용할 수 있도록 계획을 짜야 합니다.
▶구체적인 청사진이 없는 목표는 설계도 없이 집을 짓는 겪으로 자칫하면 허무맹랑한 목표에만 집착하다가 세월을 낚는 태공망이 되기 십상입니다.
▶40대 박과장은 30대부터 부동산에 대하여 관심이 많았고 꿈도 컸지만 부동산에 대한 실질적인 계획 없이 남들 하는대로 명품 지역 청약이나 넣는 등 소시민으로서의 삶을 살았습니다.
직장 동료 최과장이 재테크의 계획안을 만들어 자산을 늘이는 것에 자극을 받은 일을 계기로 치밀한 계획안을 세워 끊임 없이 노력한 나머지 결국은 8년만에 10억대 부자 대열에 합류할 수 있었습니다.
4.실천계획을 세웠다면 본업 이상의 열정을 쏟아붓자
▶관심과 목표를 바탕으로 치밀한 계획을 세웠다고 하더라도 그에 따르는 실질적인 노력이 없다면 10억을 벌기 어렵습니다. 정상적인 사람이라면 보수를 얼마나 받던지 간에 맡은 바 일에 최선을 다하며 살다가 하루 하루 다람쥐 쳇바퀴 돌듯이 반복적인 생활리듬에 익숙해 질 것입니다.
따라서 직업 외에 다른 일에 몰두하기가 매우 힘이 듭니다.
▶주말이면 온갖 취미 생활로 스트레스로 지친 심신을 어루만지는 일이 유일한 즐거움이며 자신에게 유익한 그 무엇일지라도 좋아하는 일이 아니면 적극적으로 나서지를 않습니다.
하지만 이럴 때일수록 자신의 반복적인 삶을 되돌아 볼 필요가 있으며 소명의식에 바탕을 둔 직업 정신을 꽃피우기 위해서라도 부동산이라는 황금샘의 뚜껑을 열어야 합니다.
▶컴퓨터로 게임을 하거나 다른 일을 할 때 반드시 부동산 정보를 필수로 해야 하며 주말이면 외부로 나가서 취미 생활을 즐기거나 여행을 하는 것과 동시에 주변 아파트의 정보를탐방해야 합니다.
가끔은 서점에서 부동산 관련 서적을 읽고 신문 지상에 빼곡히 적힌 기삿거리 중에서 부동산을 최고 우선 순위로 삼아서 정독해야 합니다.
▶50대 정여인은 영세 사업을 이끄는 홀어머니로 두 명의 남매 교육을 뒷바라지 하느라 저축을 하지 못하였습니다. 10년 동안 오르지 않는 수도권 변방의 시가 2억이 안되는 연립 하나가 사실상 전 재산입니다.
부동산을 개업한 친구 조여인과 친하게 지내면서 부동산 정보에 눈을 뜬 정여인은 최면을 거는 심정으로 잠을 쪼개가면서 부동산에 심취하여 끊임없이 공부를 하였습니다.
또 아파트를 돌아 다니기를 10년동안 한결같이 하다가 스스로 최고의 투자처를 찾는 안목을 길러서 10억대 부자로 우뚝 섰습니다. 만일 일만 열심히 했다면 자식들 시집과 장가 보낼 걱정으로 한숨이 끊이지 않았을 것입니다.
5. 열정만으로는 안된다. 실력을 배양하자
▶부동산을 단순한 매매 형태로 파악하는 사람은 절대로 10억을 벌 수 없습니다.
부동산이야말로 인간 생활의 모든 것이 집대성이 된 고도의 과학이자, 철학이자, 예술입니다.
그렇다고 부동산을 어렵게 접근하라는 말이 아니라 부동산으로 10억을 벌기 위해서는 수도권 지도 독도법, 위치 및 거리 감각, 부동산 법률, 정부 정책, 개발 계획, 과거 3년 시세 흐름, 수도권 아파트 현재 시세, 부동산 정보 등에 대하여 끊임 없이 공부하고 생각을 해야 한다는 점을 역설하고자 위함입니다.
▶부동산에 대한 투자 가치에 자신이 없다면 실전 고수의 조언이 절대적입니다. 스스로 강해지거나 강한 사람을 활용하지 않으면 결코 10억을 벌 수 없습니다.
수도권 모든 곳의 투자 가치를 꿰뚫어 향후 흐름을 예측하는 일은 사실상 불가능합니다.
▶하지만 이론과 실전에 닳고 닳은 부동산 도사들은 수많은 리스크에도 불구하고 가장 정확한 예측을 할 수 있으며, 만일 예측이 빗나갔다면 시간상으로 일정한 차이가 발생할 뿐입니다.
특히 입지 등 공간적 요소, 정부정책과 경제흐름, 개발 가능성 등은 거의 정확하게 꿰뚫어 볼 수 있기 때문에 부동산 흐름은 귀신도 모른다는 말은 동의할 수 없습니다.
▶만일 시세 예측을 제대로 하지 못하는 전문가가 있다면 그 분은 강남 아주머니나 재야 고수들에게 삼고초려를 해서라도 배워야 할 것입니다.
▶60대 윤사장은 정년 퇴직을 하고 퇴직금 3억을 밑천으로 10억 만들기에 뛰어 들었습니다. 젊었을 때부터 일만 하느라 부동산에 관심이 없어서 부동산이라고는 2억이 조금 넘는 아파트 한 채가 전부였는데 그 마저도 아들이 사업에 실패하여 집을 송두리채 날리고 말았습니다.
윤사장은 평소에 부동산에 미친 영감이라고 혹평을 하던 장영감이 건물 몇 채를 불리는 것을 배아파 하다가 내 코가 석자라는 생각에 부동산 비법을 배우고자 장영감 밑에서 일을 하였습니다.
그 결과 8년만에 10억대의 부자가 되었고 아들이 사업을 재기할 수 있도록 도와 수백억대의 부자로 성공하는데 결정적인 역할을 하였습니다.
▶자타가 인정하듯이 우리나라 부동산의 미래 흐름은 인구 구조와 밀접한 관련이 있습니다. 특히 인구수, 세대수, 40-50대 인구, 저출산, 경제인구, 수도권 인구, 이혼 증가율, 남북 통일 등의 변수가 복합적으로 작용하여 향후 부동산 흐름을 결정 짓는 절대적인 영향을 줄 것이 분명합니다.
▶이런 맥락에서 볼 때 2016년까지는 부동산의 상승-보합이 큰 흐름을 보일 가능성이 높으며, 2016년 이후에는 보합, 하락이 대세를 이룰 가능성이 높을 것으로 판단이 됩니다.
여기에 수도권 인구의 증가, 아파트 공급량, 남북 통일 등을 감안한다면 3-4년의 가변성은 존재합니다.
▶2005년부터 본격적으로 진행이 되고 있는 아파트의 차별화 및 양극화 현상은 해가 갈수록 더욱 심해질 것으로 전망이 됩니다.
2006년-2007년는 정부의 고급 아파트 옥죄기 현상으로 일반 아파트의 이상 폭등, 강북 아파트의 강세 등이 이어졌습니다.
▶정부의 부동산 정책이 명품 아파트에 초점을 맞추다 보니까 상대적으로 세금과 규제로부터 자유로운 서울을 비롯한 수도권 모든 아파트가 폭등하는 최악의 시나리오가 잉태되고 말았기 때문에 소위 명품 지역 혹은 아파트들이 상대적으로 싸 보이는 기현상이 발생하였습니다.
다시 말씀을 드리면 이 시점에서 이상 급등을 보이고 있는 평범한 아파트를 매수하면 잘못 하다가는 1가구 다주택자의 대량 매물 및 상대적으로 비싸 보이는 일반 아파트의 매도가 본격화 될 경우 양극화의 최대 피해를 입을 수도 있습니다.
▶즉 앞으로는 싸다고 하여 매수해서는 안 되며 철저하게 차별화와 다극화의 우위를 점하고 있는 지역 및 아파트를 매수하려는 선별적 안목이 그 여느 때보다 필요하다고 할 수 있습니다.
▶온라인 커뮤니티의 활성화로 일반 대중들의 부동산 식견이 하루가 다르게 높아지고 있습니다.
이제는 아무 아파트나 잡아도 되는 시대는 막을 내렸습니다. 서울에 있다고해서 안정적이라고 할 수 없으며, 단순히 평형이 크다고 하여 좋다고 할 수만도 없습니다.
▶심히 복잡한 투자 가치 중에서 핵심적인 요인 즉 입지, 미래 발전 가능성, 새아파트, 대단지, 대중 선호 요소등을 함께 고려하여서 경쟁력이 충분한 아파트를 골라 잡아야 합니다.
▶그러기 위해서는 공부를 해서 안목을 키워야 합니다. 공부하지 않고 생각하지 않으면 이길 수 없습니다. 도저히 자신이 없으면 고수들에게 검증을 받은 후에 매매를 하시는 것이 바람직합니다.
▶짧게 정리를 하면 분양이나 분양권이 기존 아파트보다 유리하며, 리모델링, 재건축 등을 제외한 20평대 이하는 매수를 자제하시는 것이 올바른 해법입니다.
▶앞으로 5년 이상은 부동산 전망이 밝지만 10억 목표를 달성하기 위해서는 선별적인 능력이 절대적으로 필요합니다.
부동산 불패는 옛말이며 잘못 투자를 하면 부동산으로 손해를 보는 사람들이 늘어날 가능성이 높습니다. 오히려 그만큼 그 어느 때보다도 부동산으로 돈을 벌어 10억대 부자가 양산될 가능성이 큽니다.
▶우리가 땀 흘려 일하면서 버는 돈은 매우 소중합니다.
그 소중함을 더욱 빛나게 하기 위해서는 부동산 안목을 키우는 능력이 절대적입니다.
지금부터라도 부동산에 대한 관심- 목표설정- 구체적인 계획 수립- 부동산에 대한 열정과 실행
- 부동산에 대한 실력 배양 등의 단계적 노력에 충실해야 합니다.
▶2005-2006년은 인기 지역, 2007년은 비인기 지역의 집값이 폭등하면서 무주택 서민들이 부동산의 최대 피해자가 되었습니다.
앞으로도 부동산에 대한 무관심은 양극화의 최대 피해자가 될 수 있기 때문에 최소한 관심이라는 끈을 놓아서는 안 됩니다.
▶10억은 누구나 벌 수 있습니다.
부동산에 최면을 걸면 설령 10억을 벌지 않더라도 스스로 만족하는 수익률을 거둘 수 있는 부동산의 마력이 되살아 날 것입니다.
▶자본금이 부족하거나 급여가 적더라도 인간이 사는 세상에서는 반드시 그 해법이 있게 마련입니다.
10억이 돈 많은 사람들의 잔치라고만 여기지 마시고 여러분 마음 먹기에 달려 있다는 평범한 진리를 말씀드리고자 장황한 글을 나열하였습니다.
일에 대한 열정을 바탕으로 재테크에 눈을 떠야 부자가 됩니다.
빈 주먹이기 때문에 10억을 움켜 잡을 수 있다고 생각하시기 바랍니다.
생각이 깨어 있으면 일생이 달라질 것입니다.
감사합니다.
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