각종 부동산 세금 메뉴얼
1.상속세(사망시 부동산 상속으로 발생하는 국세)
상속세는 사망자로부터 재산을 물려받을때 세무서에 납입하는 국세로서 사망시점이 법정상속일자로서 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월이내 피상속인(사망자) 주소지관할 세무서에 상속받은 사람이 신고납부 하여야 합니다.미신고시 가산세 20%있습니다.
사망자의 재산(동산 부동산 은행융자 기타 부채포함)은 사망과 동시에 법정상속 됩니다.
사망자의 재산중 부채가 더 많을시는 상속포기를 신청하시면 상속되지 않습니다.
사전 유언(문서포함)이 있다면 유언, 없으면 가족간 협의하에, 직계존비속 촌수별로 법정상속인 순서 지분별 공동상속 됩니다.
법정상속순서:1순위 직계비속과 배우자 ,2순위 직계존속과 배우자 ,3순위:형제자매
태아는 출생한것으로 봅니다.
1)세율 1억이하 10%, 5억이하 20%(누진공제액 1,000만원) ,10억이하 30%(공제 6천만원)
30억이하 40%(공제1억6천) ,30억초과 50%(공제4억6천)
(누진공제액은 상속액중 비과세부분 다 공제하고 최종 상속액이 만약 5억일시에 1억까지는 10% 1억에서 5억까지 4억은 20%인데 5억전체를 20%로 계산하면 1억에 대한 10% 천만원은 공제한다는 말)
2)비과세 공제액 :기초공제 2억 가업상속 70/100(10년~15년 경영시 100억까지 공제가능)
영농재산 5억(2년전부터 영농시)
배우자 5억(한도 30억) 자녀공제 1인당 3천만원 미성년자는 500만원*20세도달년수
60세이상 3천만원 장애자 500만원*기대여명년수
비과세 일괄공제 5억까지 가능, 주택은 주택가액의 40%(5억한도)
장례비 500만원 (1000만원까지 가능 영수증)
세액공제 10%
2.증여세(무상으로 부동산을 받을때 발생하는 국세)
무상으로 가족 친척 또는 제 삼자로부터 물려받는 재산으로 증여 받은 사람이 증여받은 날의 달 말일부터 3월이내 주소지 관할 세무서에 납부하는 국세,무신고시 20% 가산세
1)세율 상속세와 동일
2)비과세 생활비 치료비 교육비 축의금 부의금 혼수품등
배우자 6억 직계존비속 3천만원 미성년자 1500만원 그외 친족 500만원
가업승계 5억
세액공제 10%
참고:만약에 부모가 자녀앞으로 집을 사주었을때 자녀가 30세이하거나 소득이 적으면 세무서에서
자금출처 조사서가 서면질의서(문답형)으로 우편발송 날아옵니다.
이때 매매계약서상의 80%에 해당하는 금액 출처를 기록해 주어야 합니다.아니면 증여세가
나오죠.1억짜리 집이면 8000만원의 자금출처를 기록해서 보내야 합니다.
즉 자녀증여 한도액 3천만원은 부모가 주었다고 해도 되고 5천은 자녀가 소득이 있다면 원천
징수 영수증 대출받았다면 대출관련서류등 기타 근거자료를 기록해야 합니다.
이때 자녀 소득 전액을 집사는데 보태었다고 기록해도 되죠...그럼 자식은 뭐 먹고 용돈써고
생활하냐 고요...
위에 생활비 비과세죠 즉 부모가 전액 생활비 대주고 자식은 번 돈 전부 모아서 주택사는데
사용 했다고 자금출처 조사서에 기록해도 된다는 이야기입니다.
***상속세와 증여세 세율은 같지만 비과세 공제액과 취득세가 차이 납니다.
3.취득세(2012년부터 취득세와 등록세를 통합하여 취득세로 함)
취득세는 유상(매매,교환) 무상(상속.증여)불문하고 제3자로부터 부동산을 취득하게 되면
취득한 날로 부터 60일이내 부동산 소재지 시.군.구청에 납부하는 지방세 입니다.
1)세율
고급주택 구분 :과세표준액(매매가) 9억초과와 이하,
국민주택 규모 구분 :전용면적85m2(분양면적 보통 약 34평조금안됨) 초과와 이하
1인1주택시와 2주택이상으로 구분함
기본 세율은 취득세:2% 등록세 :2% 농특세:취득세의 10%(감면시 20%) 교육세:등록세의 20% 합계 :취득세+등록세+농특세+교육세=2%+2%+0.2%+0.4%=4.6% 입니다.
주택에 한해서 9억이하 국민주택규모(85m2)이하이고 1인1주택 취득시 일정기간 취득세를50% 감면한다(현재는 2012년12월 31일까지)추후 계속 연장 가능
주택(1인1주택 취득시)
유상취득(9억이하) 국민주택(85m2이하) 2.2% ,85m2초과 주택 2.7%(농특세.교육세포함)
주택(1인다주택 취득시)
유상취득(9억이하) 국민주택(85m2이하) 4.4% ,85m2초과 주택 4.6%(농특세.교육세포함)
***가족 부부중 남편명의로 주택을 보유한 경우 신규주택 구입시는 부인명의로 구입한다면 취득세 절세 효과가 있겠죠.다만 주택을 파실때 양도소득세는 부부 전국 합산 1세대 1주택 비과세로 양도소득세는 부과 되겠죠.
주택(9억초과)와 건축물 그리고 토지 유상취득(매매.교환) 4.6%, 농지 3.4% , 2년이상 자경농지 1.6%
상속취득: 농지 2.56%, 국민주택(85m2이하) 2.96%,85m2초과 주택과 토지 상가 기타상속 3.16%
증여취득: 국민주택(85m2이하) 3.8% ,그외 모두 4.0%
1억미만 전용 40m2이하 주택으로 1세대1주택취득시 비과세
등기비용: 취득세외 주택채권할인구입대금.법무사수수료.인지대(5천만원~1억:7만원) 등
4.재산세:지방세 시가 표준액(시세의 70~80%)
토지 : 개별공시지가,주택 :주택공시가격, 건축물:시가표준액
세금 부과 기준일 : 매년 6월1일 등기부 또는 사실상 소유자에게 부과
납부일 1차 7.16~7.31 건축물 재산세 전액, 주택가격 1/2 부과
2차 9.16~9.30 토지분 전액 주택가격 1/2 부과
세율 : 6천이하 :0.1%, 1.5억이하:6만+6천초과 0.15%
3억이하:195천+초과분 0.25% 3억초과:57만+초과분 0.4%
5.양도소득세 (부동산을 팔았을때 양도차익이 생겼을때)
부동산을 다른사람에게 유상(매매 교환 기타)으로 양도했을시 양도일이 속한 달의말일부터
2개월이내 양도자 주소지 관할 세무서에 신고납부하는 국세
양도가액-취득가액 - 필요경비(취득세,수수료등)-기타공제 = 양도차익
물론 손해보고 팔았거나 양도차익이 없으면 신고를 해도 양도세는 없겠죠...
세율 :2년이상 보유자 누진세율적용,비사업용토지 2년이상 보유시
양도차익 1200만원이하 6%, 4600만원이하 15%(누진공제액108만원),8800만원이하24%(누진공제522만) 8800만원~3억 35%(누진공제1490만) 3억초과 38%(누진공제 2390만)
미등기전매 :70%,1년미만 보유양도시 50%, 2년미만 40%
비과세:1세대 1주택으로 3년이상 보유자 (9억이하),자경농지 전답과수원으로 8년이상 경작
***1세대 다주택자는 주택 전부 매도시 양도차익이 가장 적게 나는 주택부터 먼저 파는게 절세효과가 있겠죠.양도차익이 가장많이 날 주택을 마지막 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있으니까요.
5월10일 부동산 대책발표 6.28일부터 효력발생 또는 7월국회상정 예정 사항
1.1세대 1주택으로 3년이상(2년으로) 보유 비과세
2.1세대 일시적인 2주택(보유주택을 팔고 주택을 사야 되는데 먼저 사고 보유주택을 팔경우)
시한 2년에서 3년으로
3.양도세 중과세 완화 1년이상~2년미만 보유양도시 40%에서 누진세율 6~38%적용
1년미만 보유 양도시 50%에서 40%
1가구 2주택, 3주택자 양도시 50%와 60%에서 6~38% 누진세율적용
4.일반 공공택지 전매제한 3년 에서 1년
6.종합소득세(국세청 홈택스 이용 신고납부 가능)
금융소득(4천만원이상 ),배당소득,사업소득(부동산임대),근로소득,연금소득,기타소득 등 2가지이상 매년(1.1~12.30)소득 발생시 다음해 5월1일~31일까지 소득합산 종합하여 주소지관할 세무서에 신고 납부하는 세금
1세대 1주택(원룸이나 상가)이면 임대수입이 있어도 사업자 등록을 하지 않아도 되지만
1세대 2주택이상이면 1주택에 대해서는 사업자 등록을 하여 부가가치세(7월,1월)신고
(년간 4800만원 이상자 일반과세자 미만자 간이과세자)
사업자 등록을 하여 부가가치세 신고시 소득이 년간 2400만원(반기 1200만원)이하시 세금면제
***직장인 고소득자는 부동산 임대사업자등록을 할 경우 소득이 없는 배우자 명의로 사업자등록을 한다면 절세 효과가 있겠죠.본인앞으로 하면 종합소득세(근로소득+부동산임대소득)부과대상
종합소득세 신고시 필요경비 공제:대출이자(해당소득과 관련된 대출),재산세,기타경비
부동산임대소득시 전세보증금은 3주택자중 전세보증금이 3억이상시만 계산하고 보증금이 3억이하자는 월세만 계산
국민주택(85m2이하)규모로서 3억이하 주택은 주택수에 계산하지 않음
세율은 양도소득세율과 동일