베란다 확장 메뉴얼 <1>

내 마음대로 확장할 수 있게 된 베란다, 넓힐까 말까? ①

모든 궁금증을 풀다!

그동안 불법이었던 베란다 확장이 합법화되었다. 건설교통부가 아파트와 빌라, 연립주택, 단독주택의 발코니 확장을 합법화한 것. 그동안 베란다 확장에 따른 말 많고 탈 많았던 문제점들은 개선될 전망. 하지만 안전상의 문제와 공사로 인한 이웃에 대한 피해 등은 아직도 해결해야 할 여지가 많은 부분이다.

이에 따라 대피공간 2㎡(0.6평) 이상의 화재대피공간을 반드시 설치해야 한다는 화재안전기준법령이 추가로 발표되기도 했다. 불법을 감수하면서도 공공연히 시행되었던 베란다 확장 개조, 이제 눈치 보지 않고 합법적으로 고칠 수 있다는 점에서 베란다 확장 공사는 더욱 성행할 전망이다.

하지만 건교부가 발표한 기준은 허용하는 사항만큼 금지하고 요구하는 조건도 많아서 녹록치는 않다. 하지만 안전을 위한 기준방침이니 최대한 수용하고 따르는 것이 안전할 것이다.

그렇다면 가장 효율적인 공간 활용법과 공사 방법은 무엇이고, 합리적인 비용은 얼마나 될까? 또 베란다 확장 공사에 따른 문제점을 해결할 수 있는 방법을 진단해보았다.

Part 1

아파트 발코니 구조 변경 합법화, 이렇게 달라졌다!
베란다 확정 전 꼼꼼히 따져보아야 할 체크리스트

베란다 확장으로 공간을 확보할 수 있다는 이점이 있는가 하면 안전상의 문제나, 난방 효율성과 베란다 고유의 기능이 없어진다는 단점도 있다.

가격대비 가장 효율적인 공간 활용을 위해서는 무턱대고 개조부터 할 것이 아니라 장단점을 꼼꼼히 따져 우리 가족이 생활하기 가장 이상적인 공간을 만드는 것이 중요하다. 아파트 발코니 구조 변경에 대한 궁금점을 짚어본다.

확장기준법 어떻게 달라졌나?

1. 92년 이후 지어진 아파트는 신고 후 확장할 수 있다

베란다 확장 공사를 하고 싶다면 지자체장에게 신고한 후 개조하면 된다. 1992년 6월부터 발코니 하중기준이 강화되어(92년 6월 이전 발코니의 하중기준이 180㎏/㎡ 이었으나 그 이후는 300㎏/㎡(거실은 250㎏/㎡)로 강화됨) 그 이후에 지어진 건물에는 확장에 따르는 안전 문제는 없는 것으로 나타나 오피스텔을 제외한 아파트, 주택, 다가구, 다세대, 연립주택, 주상복합 등의 모든 주택은 시, 군, 구청에 신고한 후 확장할 수 있다.

1992년 6월 이전에 건축 허가된 노후 주택이라면 구조기술사나 건축사를 통해 안전을 확인받고 확장할 수는 있지만 임의로 확장하면 최고 5,000만원 이하 벌금, 3년 이하 징역에 처해진다. 단, 이미 개조한 베란다는 신고하지 않아도 된다. 

2. 얼마나 넓어지나

기존에는 간이화단을 설치하는 경우 2m까지 허용되던 규정이 1.5m로 통일된다. 단, 이미 2m로 시공된 아파트는 예외적으로 2m 너비로 구조 변경할 수 있다. 신규 단독주택은 2면까지만 발코니를 설치할 수 있고, 기존의 단독주택 중 4면 모두 발코니의 설치가 가능한 경우 전용면적보다 오히려 서비스면적이 커지는 불합리한 점이 있기 때문에 2면에 한해서만 발코니 확장이 허용된다. 발코니 확장을 하면 25평형은 5평에서 최대 11평 정도 넓어지는 효과가 있다. 

3.  내력벽 철거는 금지, 이중창은 반드시 설치

발코니와 거실 사이의 내력벽은 건물 구조를 유지하는 데 필수적이므로 허물 수 없다. 내력벽이 아닌 경우는 철거할 수 있다. 또 확장된 발코니에는 반드시 이중창을 설치해야 한다. 이중창은 난방 효율을 높이기 위한 목적이기도 하지만 안전을 위해 필수. 1.2m 이상 높이, 5cm 이내 틈새의 난간도 꼭 설치해야 한다. 또 그동안은 바닥 재료로 나무마루 등의 경량재만 허용되었지만 이제 콘크리트를 시공해서 높여도 되고 보일러도 시공할 수 있다.  

4. 확장된 발코니는 바닥 면적에 포함되지 않는다

확장된 발코니는 여전히 서비스 면적으로 간주된다. 각종 건축기준 위반 문제가 발생할 수 있고 세법 등 각종 법률의 적용상 문제 발생을 막기 위한 것. 재산세나 취득세, 등록세, 양도소득세 등 주택 관련 세금은 모두 실거래가나 기준시가에 따라 세금이 부과되므로 확장에 의한 세금 부담이 따로 있는 것은 아니다.

오히려 집을 팔 때 발코니 확장에 들어간 비용을 증명할 수 있는 세금계산서 등을 세무 당국에 제출하면 양도차익이 줄어들어 양도세를 줄일 수 있다. 발코니 창문 설치, 난방시설 교체, 인테리어 비용 등 건물의 가치를 높일 수 있는 수선비가 이에 해당한다. 

5.  화재대피공간을 반드시 설치해야 한다

발코니를 확장하려는 기존 아파트는 발코니 중 한 곳에 2㎡(0.6평) 이상의 화재대피공간을, 12월부터 신축하는 아파트는 옆집과 경계 부분 발코니에 최소 3㎡의 공용대피공간을 설치해야만 한다. 이는 화재 위험을 감소시키기 위한 방안. 확장하는 거실 발코니에는 스프링클러 또는 방화유리나 방화판을 설치해야 하고 이동식 자동 화재탐지기를 설치하고 불연성 바닥재로 시공하는 것도 의무화된다.

단 단독주택, 다가구, 다세대주택, 양방향 피난이 가능한 일부 복도식 아파트 등은 적용 대상에서 제외된다.