단지 관련 아파트신문 사설 모음

전기료 징수 대행의 문제점   공동주택의 관리주체는 공동주택관리령 제15조 소정의 관리비 이외에는 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다. 따라서 전용부분에서 사용한 전기료도 관리비로 징수할 수 없는 것이 원칙이나, 동령 동조 제2항 단서에 전기료, 수도료, 보험료 등을 징수권자를 대행하여 관리주체가 징수하는 것은 예외로 한다고 규정하였다. 이 단서 규정에 의해 관리주체가 전기료를 징수권자를 대행하여 관리비에 포함시켜서 징수하고 있는 것이 현실이다. 문제는 관리비 체납으로 관리비에 포함된 전기료도 징수하지 못하게 된 경우 전기료를 징수해야 할 책임이 관리주체에 있는가에 있다. 관리주체가 전기료를 관리비에 포함시켜 징수하는 것은 공동주택관리령에 명기되어 있는 바와 같이 전기료 징수권자(한전)를 대행하여 징수하는 것이므로 특별한 약정이 없는 한 전기료를 징수하지 못한 책임을 관리주체가 져야 할 의무가 없다고 보아야 할 것이다. 그런데 현실은 전기료 징수권자(한전)는 전(全) 세대 전기료를 합산하여 관리주체에게 부과하고 관리주체는 이를 납부하고 있다. 관리주체는 체납관리비에 포함되어 있는 징수하지 못한 전기료까지 납부하고 있는 것이 현실이다. 이러한 관행이 언제부터 왜 존재하게 되었는지는 알 수 없으나, 그 타당성을 이해할 수 없다. 체납관리비에는 전기료가 포함되어 있으므로 체납세대에 관리주체가 단전 조치를 할 수 있는가에 대하여 한전은 관리주체와 입주자간의 합의에 따라 체결된 관리규약 등에 의거해 처리 할 사안이라고 해석하고 있다. 그런데 법원은 관리주체가 체납세대에 대해 단전조치를 한 것은 전기사업법 위반 및 재물손괴죄 등이 성립된다는 이유로 유죄선고를 하였다. 관리주체는 하등의 보수도 없이 한전의 업무를 대행해 주고 전과자 신세가 되고 있는 것이다. 관리주체의 이러한 불이익은 즉시 시정되어야 할 것이다. 이를 위해서는 전기료가 포함된 관리비를 일정기간 이상 체납한 경우, 관리주체가 한전을 대행하여 단전할 수 있는 법적 근거를 마련해야 할 것이다. 이러한 입법조치가 마련되기 전에는 한전은 체납세대에 포함되어 있는 전기료 상당액을 즉시 관리주체에게 반환하고 한전이 체납세대가 사용한 전기료를 다시 부과 징수해야 할 것이다. 관리주체가 징수권자를 대행하여 관리비에 전기료를 포함시켜 징수하는 것은 수임인 자격으로 징수하는 것이므로 수임인으로서 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다면 그 법률효과는 당연히 위임인(한전)에 귀속되어야 한다. 따라서 수임인인 관리주체가 전기료를 징수하지 못한 법률 효과는 위임인인 한전에 귀속되어야 한다. 한전이 관리주체가 징수하지 못한 전기료를 관리주체로부터 받은 것은 부당이득이며 이로 인해 관리주체는 동액 상당의 손해를 보기 때문이다. 전기료 징수 대행 업무에 따르는 관리주체의 애로에는 관리비 체납에 따르는 문제뿐만이 아니라 전기 사용량  검침 업무 등 그 대가 없이는 할 수 없는 힘든 업무도 포함된다. 한전이 전기사용량 검침업무의 대가 명목으로 관리주체에게 지급하고 있는 검침료는 세대당  3백원으로 이는 입주민과 관리주체를 기만하는 것이다. 한전이 전(全) 세대의 전기 사용량을 검침하고 전기료를 부과 징수한다면 그 비용은 세대당 3백원이 아니라 그의 몇 배 이상이 될 것이다. 최근 부당한 전기요금에 대한 시민단체, 주택관리사협회 등의 시정 운동이 전기한 바와 같은 관리주체가 부당하게 손해를 보고 있는 문제까지도 해결할 수 있는 계기가 되길 기대한다. 표준 회계처리 지침 제정 필요성 건교부는 지난 84년 4월 제정한 공동주택 회계처리 지침을 지난 95년 10월에 행정 간섭 최소화라는 대의 명분으로 폐지하고, 아직도 그 대책을 강구하지 아니하고 있다. 이와 유사한 사항이 공동주택 표준 관리규약이다. 건교부는 공동주택 표준 관리규약도 공동주택 회계처리 지침과 같은 이유로 폐지하였으나, 이후 그 필요성이 절실한 현실을 감안하여 공동주택관리령을 개정해 시․도지사가 공동주택 표준 관리규약을 제정할 수 있도록 한 바 있다. 표준 관리규약은 각 시․도별로 그 지역의 사정을 감안하여 제정하는 것이 건교부가 일률적으로 제정하는 것보다 합리적일 수도 있을 것이다. 그러나 공동주택 회계 처리지침은 전국적으로 통일되어야 할 것이며, 그 내용을 입주민들이 임의대로 수정할 수 없는 준 법률과 같은 지침이 되어야 할 사항이다. 폐지된 공동주택 회계처리 지침 내용은 대부분이 기업 회계기준을 준용하도록 규정되어 있었다. 그러나 공동주택 회계는 그 본질이 비영리 회계이므로 기업 회계기준과는 많은 차이점이 있는 것이다. 아파트 관리의 투명성을 제고하기 위해서는 ꡐ표준관리비 부과내역서ꡑ가 보급돼야 한다는 의견이 고조되고 있다. 그러나 ꡐ표준관리비 부과내역서ꡑ는 법적 구속력이 없을 뿐만 아니라 공동주택 회계처리 지침이 없으면 전국적으로 통일된 표준관리비 부과내역서의 작성은 불가능하게 될 것이다. 공동주택의 회계는 기업회계와 같이 손익의 계산이 중요한 것이 아니라 비용의 계산이 중요한 비영리회계이며, 관리비용 부과를 위하여 월 단위로 결산을 해야 하며, 당기순손익이 발생하지 아니하도록 회계처리하는 것이 가장 이상적이며, 관계 법령의 규정에 의해 각종 충당금의 설정이 의무화되어 있다. 이처럼 기업회계와는 판이한 목적과 현실을 감안할 때 이에 대한 표준회계처리지침은 하루도 미룰 수 없는 시급한 과제인 것이다. 전국 아파트마다 정도의 차이는 있으나 관리비 부과와 관련된 분쟁이 발생하고 있으며, 이로 인한 아파트 관리업무에 대한 불신감이 팽배되어 있는 것이 현실이다. 이러한 분쟁과 불신을 해소하기 위해서는 관리비가 명백한 회계관리지침에 의해서 누구나 쉽게 이해할 수 있는 전국적으로 통일된 표준관리비 부과내역서에 의해 부과되어야 할 것이다. 정부에서는 공동주택 표준 회계처리 지침에 근거하여 작성하는 표준관리비 부과내역서를 제정하고 공동주택 관리비의 표준 원가를 산정하여 공고함으로써, 아파트 입주민들이 자신들이 납부하고 있는 관리비가 적정한 것인지 여부를 판단할 수 있는 자료를 제공해야 한다.  이를 통해 입주민들의 신뢰와 비효율성 제고 및 자신들이 납부하는 관리비와 타 아파트의 관리비를 비교할 수 있어야 할 것이며 또 관리비에 관한 표준 원가와 비교할 수 있어야 할 것이다. 이를 위해서는 공동주택 표준 회계처리 지침의 제정이 필수적인 것이다. 층간 소음 책임 아파트 생활이 단독주택보다 편리하고 경제적이나, 아파트가 단독주택보다 불편한 점은 층간의 소음을 해결할 수 없다는 점이다.  아파트의 어느 정도 소음은 불가피하다고 이해하나, 문제는 그 정도가 지나쳐 심각한 경우 이에 대한 대책을 강구해야 할 책임을 누가 져야 할 것인가에 있다. 그 책임은 시공 회사가 져야 한다는 것은 법 이전에 상식에 속하는 것이지만, 참기 어려울 정도로 심각한지 여부의 판단은 누가 어떻게 할 것인가에 대한 객관적인 기준은 명백하지 않은 것이 현행 건축 관련 법령이다. 주택건설기준 등에 관한 규정 제14조 제3항에 ꡒ공동주택의 바닥은 각 층간의 바닥 충격음을 충분히 차단할 수 있는 구조로 하여야 한다.ꡓ라고 규정하고 있을 뿐, ꡒ바닥 충격음을 충분히 차단할 수 있는 구조ꡓ는 구체적으로 어떠한 구조인지에 대하여는 규정한 바가 없다. 바닥 충격음과 관련하여 어느 입주민이 ꡒ위층에서 발생하는 소음과 진동으로 정신적 피해를 입었다.ꡓ며 위층에 사는 입주민과 아파트 시공업체를 상대로 중앙환경분쟁조정위원회에 피해배상을 요구하는 재정신청을 냈고, 조사 결과 층간 소음이 참기 어려울 정도로 심각한 사실 및 그 원인이 시공 과정에서 바닥과 벽의 콘크리트 두께가 15cm 이상 또는 바닥 충격음을 충분히 차단할 수 있는 구조로 시공하지 않았기 때문에 소음진동 피해가 심각한 것 같다는 것이 전문가의 의견이었다. 이에 따라 시공회사가 방음, 방진대책 마련과 함께 재정신청에 소요된 경비를 배상하기로 피해를 입은 입주민과 합의하였다. 이번 사건은 아파트 층간 소음으로 인한 분쟁은 위 아래층에 사는 입주민들간의 문제라기보다는 세대간의 경계벽과 바닥의 방음, 방진 시공을 부실하게 한 시공회사의 책임이라는 것을 처음으로 확인한 사례이므로 이와 유사한 피해 배상 및 보수공사 청구가 잇따를 것으로 예상된다. 그러나 중앙환경분쟁조정위원회의 유권해석에도 불구하고 시공회사가 이의를 제기하면서 그 이행을 하지 않을 경우에는 부득이 법원에 손해배상청구 소송을 할 수밖에 없을 것이다. 법원도 중앙환경조정위원회의 유권해석을 존중하기는 할 것이지만, 법원의 입장과 중앙환경분쟁조정위원회의 입장은 현격한 차이가 있을 수 있다. 법원은 원칙적으로 증거에 의해 판결을 해야 하며, 그 증거는 원고에게 입증책임이 있는 것이다. 주택건설기준 등에 관한 규정 제14조 제3항 소정의 ꡒ바닥 충격음을 충분히 차단할 수 있는 구조ꡓ로 시공하지 않았었다는 사실을 원고가 입증해야 하는데 그 입증은 매우 어려운 것이다. 그러나 동 기준 제14조는 세대간의 경계벽 두께는 15cm 이상이어야 한다고만 규정하였을 뿐, 층간 바닥두께에 관하여는 규정한 바가 없다. 이 사건을 조사한 전문가들은 층간 바닥두께도 15cm 이상이 되어야 바닥 충격음을 충분히 차단 할 수 있는 구조가 된다는 것을 전제로 하고 판단한 것으로 보인다. 바닥 충격음으로 인한 분쟁 해결을 위한 객관적 판단기준이 될 수 있도록 전문가들의 의견대로 주택건설기준 등에 관한 규정 제14조 제3항에 스티로폼 등 적정의 방음재료로 바닥 두께를 15cm 이상하도록 객관적인 시공 기준으로 개정 보완해야 한다. 그래야만 입주민들이 이를 근거로 콘크리트 두께가 15cm 이상되지 아니하기 때문에 ꡒ바닥 충격음을 충분히 차단할 수 있는 구조ꡓ로 시공하지 아니하였다는 사실을 입증할 수 있을 것이다.   동대표 임기 법으로 규정해야 동棟)대표(입주자대표)로 구성되는 입주자대표회의에 관해 공동주택관리령 제10조는 입주자대표회의 구성, 동대표가 될 수 있는 자격, 입주자대표회의 임원 선출, 입주자대표회의 결의사항 등 입주자대표회의에 관해 비교적 상세하게 규정하고 있다. 그런데 가장 중요한 동대표의 임기는 규정한 바가 없다.  아파트의 최고 의결기관인 입주자대표회의를 규정하면서 입주자대표회의 권한과 그 구성원인 동대표가 될 수 있는 자격 및 선거방식 등만 규정하고 그 임기는 규정하지 않고, 이를 시행령 성격인 관리규약으로 규정하도록 위임한 것은 마치 헌법에 국가의 최고 의결기관인 국회를 규정하면서 국회의 권한과 국회의원의 자격 및 선거방식 등만 규정하고, 국회의원의 임기는 규정하지 않고, 이를 시행령에 위임한 것과 동일한 것이다. 유독 공동주택관리령 제10조는 입주자대표회의 권한과 그 구성 및 구성원이 될 수 있는 자격 등만을 규정하고 구성원의 임기는 규정하지 않았는지 이해할 수가 없다. 이는 주택당국이 아직도 동대표의 임기를 어떻게 규정하는 것이 타당한 지에 대한 확신이 없기 때문인 것으로 밖에 볼 수 없다. 동대표의 임기는 입주자대표회의 운영의 지속성과 안정성에 핵심적인 요소가 되는 것이다. 그 임기가 짧으면 짧을수록 그 지속성과 안정성은 감소될 것이다. 동대표의 임기와 관련해 서울특별시가 제정한 표준관리규약 제15조 제3항에 ꡒ입주자대표의 임기는 1년으로 하며 1회에 한해 연임할 수 있다(개정 99. 11.).ꡓ라고 규정하고 있다. 이는 서울특별시가 동대표의 임기가 짧은 것이 아파트 관리업무에 도움이 된다는 선입견을 가지고 있기 때문인 것으로 보인다. 그러나 동대표의 임기는 단순히 동대표의 역할 및 자질 등만을 고려해 결정해서는 안 된다. 동대표의 임기는 관리주체 특히 관리사무소장의 임기와도 직결될 가능성이 높다. 동대표의 임기가 만료되어 입주자대표회의가 새로 구성되고, 새로운 집행부가 탄생하면 전임 집행부와 차별화 해보려는 욕심에서 새로운 관리주체, 새로운 관리사무소장을 요구하는 경향이 높기 때문이다. 동대표의 임기가 서울특별시 표준관리규약 제15조 제3항에 1년으로 규정되어 있음에도 불구하고 대부분 아파트 관리규약에는 그 임기가 2년으로 되어 있는데, 이는 1998년 12월 31일 공동주택관리령이 개정되기 전에는 위탁관리계약기간은 2년 이상으로 해야 한다는 규정이 있었기 때문에 위탁관리계약기간과 동대표의 임기를 같게 하는 것이 합리적이라고 생각하였기 때문일 것이다. 실례로 동대표의 임기는 1년으로 규정하고, 위탁관리기간은 2년으로 규정하였다면 새로 구성된 동대표들은 위탁관리업체를 선정할 수 있는 기회도 갖지 못하면서 그 책임은 면할 수 없는 모순을 피할 수 없을 것이다. 동대표의 임기는 위탁관리계약기간 뿐만 아니라 관리사무소장의 임기와도 밀접한 관계가 있는 아파트 관리업무에 있어서 가장 중요한 사항이다. 이는 관리규약으로 정하도록 할 것이 아니라 반드시  공동주택관리령으로 규정해야 할 것이다. 이를 규정함에 있어서는 위탁관리계약기간 및 관리사무소장의 신분보장 등을 감안해 너무 짧게 규정한다면 관리업무의 지속성과 안정성을 훼손하게 될 것으로 보인다.       아파트 공용부분의 법적 성질 아파트 공용부분의 법적성질은 총유(總有)라는 판결이 나왔다. 서울지방법원 제2민사부(재판장 김영란)는 아파트 입주민이 입주자대표회의 회장과 관리사무소장이 관리비 이외의 잡수입을 관리규약을 무시하고 임의로 사용해 입주민에게 재산상의 손해를 끼쳤다며 제기한 손해배상청구 항소심에서 ꡒ잡수입은 입주자대표회의의 총유재산이므로 입주민 자격으로 손해배상을 청구할 수 없다.ꡓ며 입주민에게 패소 판결을 내렸다. 아파트 공용부분은 입주민의 공동소유인 것은 분명하다. 공동소유는 그 목적에 따라서 공유, 합유, 총유로 구분된다. 공유는 물건이 지분에 의해 수인의 소유로 된 것이며, 공유자간에 공유하게 된 특정 목적이 없는 것이다. 반면에 총유는 법인 아닌 단체의 회원(사원)이 집합체로서 물건을 소유한 것이므로 어떠한 경우에도 분할청구를 할 수 없으며, 보존행위도 사원총회(회원총회)의 의결에 따라야 한다. 이번 판결이 잡수입(공용부분)의 법적성질을 공유나 합유로 보지 아니하고 총유라고 판단한 것은 입주자대표회의의 법적성질이 법인 아닌 사단(권리능력 없는 사단)이라고 한 대법원 판례에 따른 판단으로 보인다. 이번 판결은 아파트 공용부분은 입주민들 각자가 그 지분권을 주장할 수 없는 것이며, 아파트 공용부분의 사용관리보존권은 전부 입주자대표회의에 있다는 것을 천명한 판결이다. 입주민은 관리규약에 따라 공유부분을 사용 수익할 수 있을 뿐 공용부분을 자신의 소유인 양 임의대로 사용할 수 없으며, 입주자대표회의의 동의를 받아야 한다. 입주민이 공용부분을 사용하는 권한은 공동소유자의 권한으로 사용하는 것이 아니라, 입주자대표회의 사원(입주민) 지위로 사용하는 것이고 그 지위를 상실하면 당연히 상실되는 것이다. 이번 판결로 입주자대표회의의 권한과 의무가 얼마나 막중한 것인가를 알 수 있을 것이다. 아파트 입주민은 입주민 자격으로 동별 대표자를 선출할 권한이 있다. 아파트 입주민에게는 동별 대표자 선출이 가장 중요하다는 것을 빨리 인식해야 할 것이다. 동별 대표자의 역할 여하에 따라 쾌적한 주거환경이 조성될 수 있으며, 매월 납부해야 하는 관리비가 결정될 수 있기 때문이다. 이번 판결에서 잡수입에 대해 입주민은 손해배상청구(보존행위)를 할 수 없다면서 입주자대표회의 승소판결을 하였지만, 입주자대표회의가 잡수입을 관리규약을 무시하고 임의대로 사용하였다면 입주자대표회의는 관리규약을 무시한 책임은 면할 수 없을 것이다. 이번 판결로 입주자대표회의나 입주민간의 권한과 책임한계가 명백해지고, 입주민이 동별 대표자 선출에 보다 많은 관심을 갖고 참여할 수 있는 계기가 되어 아파트 공동체문화 형성에 밑거름이 되었으면 한다. 입주자대표회의와 입주민간의 분쟁은 사전에 예방돼야 할 것이며, 특히 분쟁이 개인간의 감정이나 이해관계에 의해 발생하지 말아야 한다. 개인간의 감정이나 이해관계에 의해 분쟁이 발생하게 되면 그 피해는 수백 수천 세대의 입주민에게 전가된다는 것을 명심해야 할 것이다.         아파트 관리와 자치행정 아파트 관리의 기본 원칙은 아파트를 개인 소유자들이 스스로 관리하는 것이므로 행정청이 관여할 문제가 아니다. 그러나 불특정 다수인이 한지붕 밑에서 한마당을 사용하면서 발생하는 이해와 의견을 조정하기 위해서는 행정청의 관여와 지도가 불가피한 것이 현실이다. 정부는 이를 위해 일정 규모 이상의 공동주택은 법령에 따라 관리하도록 포괄규제하고 있다. 그러함에도 불구하고 공동주택 관리와 관련하여 발생하는 문제들에 대해서는 공동주택은 개인 소유이므로 입주민들 스스로 해결해야 할 문제라고 하면서 방치하고 있다. 입주민들 스스로 해결해야 할 문제라면 개인 소유인 공동주택을 법령에 따라 관리하도록 포괄규제하지 말아야 할 것이다. 정부는 공동주택을 법령이 정하는 바에 따라 관리하도록 포괄규제하였으면 당연히 법령이 정하는 바에 따라 관리하고 있는지 여부 등을 지도․감독해야 할 것이다. 현행 법체계는 이를 지도․감독할 주무관청이 건교부이고, 지도감독권을 위임받은 자치단체인 시․군․구의 건축(주택)과로 되어 있다. 공동주택 관리와 관련된 가장 심각한 문제점은 입주민 상호간의 갈등과 분쟁이다. 이러한 문제점을 효과적으로 해결할 수 있는 주무부서는 건교부와 지자체의 건축(주택)과가 아니라 행자부와 지자체의 자치행정과가 되어야 할 것이다. 지방자치가 실시되면서 행자부와 지자체에 자치행정과가 탄생하여 자치행정업무를 관장하고 있다. 공동주택 관리업무의 기본원리가 자치관리(행정)인 점을 감안할 때 공동주택 관리업무는 자치행정과에서 관장해야 능률적이라는 것을 부인할 수 없을 것이다. 이와 관련하여 동해시 자치행정과가 주관하여 지난달 23일 정다운 아파트 만들기 우수사례발표 및 아파트와 공동체운동이라는 주제로 특별강연회를 개최하는 등 아파트 관리업무를 지도․육성하는 데 행정력을 경주하고 있는 것은 타 지자체의 모범이 될 수 있는 선구자적인 자치행정으로 이미 강원도지사의 표창을 받은 바 있다. 그러함에도 불구하고 대부분의 지자체가 아파트 관리업무는 거의 관심없이 방치하고 있다. 그 가장 큰 원인은 주무부서가 건교부와 지자체의 건축(주택)과이기 때문이다. 이를 행자부와 지자체의 자치행정과로 이관하면 획기적으로 개선될 수 있을 것이다. 아파트 관리업무는 건축물과 설비 등을 관리하는 하드웨어 관리보다 공동체 문화를 관리하는 소프트웨어 관리가 더욱 중요한 것이다. '문명의 충돌'의 저자인 헤밍턴 교수는 세상을 지배하는 힘이 무력에서 경제로 변화했고, 경제에서 문화로 변화할 것이라고 예견하고 있다. 아파트 관리업무의 중요성도 건축물과 설비를 관리하는 하드웨어 관리에서 공동체 문화를 관리하는 소프트웨어 관리로 변화하고 있으며 변화되어야 할 것이다. 지자체가 아파트 관리업무를 자치행정업무의 핵심업무라는 것을 바르게 인식하고 지도․육성해 살기좋은 아파트, 정다운 아파트 문화가 정착될 수 있기를 바란다           관리주체의 기술적 관리 업무 주택건설촉진법 제3조 제4호에는 관리주체라 함은 공동주택을 관리하기 위하여 입주자에 의해 구성된 자치관리기구, 주택관리업자 및 사업주체를 말한다ꡑ라고 규정되어 있고, 공동주택관리령 제3조에 관리주체의 업무를 구체적으로 열거하고 있다. 열거된 업무내용 중 제1항 제1호에 규정된 '공동주택의 공용부분, 공동주택의 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 유지․보수와 안전관리'는 주로 기술적 관리에 관한 사항이며, 제3호에 규정된 '관리비 및 사용료의 징수와 공과금의 납부대행은 행정적 관리에 관한 사항이다. 그런데 기술적 관리인 공동주택의 유지․보수는 건설산업기본법 소정의 면허 또는 등록업자가 아니면 할 수 없게 되어 있으므로 관리주체는 기술적 관리업무를 수행하지 못하고, 소정의 면허 또는 등록업자가 수행하도록 해 왔던 것이다. 이처럼 관리주체가 소정의 면허 또는 등록업자가 되지 못하고, 기술적 관리를 할 수 있는 전문인력과 소정의 장비 등을 갖추고 있지 못하였기 때문에 기술적 관리업무를 수행하지 못하였다. 이러한 모순은 공동주택관리령의 입법 취지와 건설산업기본법의 입법 취지를 동시에 충족시킬 수 있는 제도가 마련되지 못해 발생한 것으로 보인다. 따라서 이러한 모순을 해결하기 위해서는 관리주체는 반드시 공동주택의 기술적 관리에 필요한 건설산업기본법 제9조 소정의 유지관리업 등록 및 승강기 제조 및 관리에 관한 법률 제11조 소정의 보수업 등록과 전염병예방법 제40조의 3 제1항 소정의 소독업의 신고를 하도록 하는 등 필요한 조치가 선행되어야 할 것이다. 이같은 필요한 조치가 선행되기 전까지는 소정의 관리주체의 업무 중 업무를 수행함에 있어 소정의 면허, 등록 등이 필요한 업무에는 소정의 면허 등록업자 등에게 그 업무를 ꡐ대행ꡑ하게 할 수 있도록 규정해야 할 것이다. 이 경우 '대행'의 법적 성질은 '하도급'이 아닌 '재위임'으로 간주한다는 것을 명문으로 규정해 분쟁의 소지를 사전에 예방해야 할 것이다. 만약 대행의 법적 성질을 재위임이 아닌 하도급으로 간주한다면 입주자대표회의와 용역업자는 예기치 못한 손해를 보게 될 위험성이 있다. 대행의 법적 성질을 하도급으로 간주한다면 용역업자(소독이나 승강기 관리업자)는 용역대가를 관리주체(주택관리업자)에게만 청구할 수 있고 입주자대표회의에는 청구할 수 없기 때문이다. 뿐만 아니라 관리주체(주택관리업자)의 세부담이 가중될 것이며, 가중된 세부담은 입주민에게 전가되어 입주민의 부담이 될 것이고, 관리주체의 업무는 위축될 것이다. 특히 관리주체는 공동주택의 유지 보수에 필요한 건설산업기본법 제9조 소정의 유지관리업등록을 하도록 하는 조치는 최우선적으로 선행되어야 할 것으로 사료된다. 그래야만 관리주체가 건설업자와 대등한 전문인력과 첨단장비를 확보하고 관리기법을 연구 개발함으로써 공동주택의 수명을 연장하고 쾌적한 주거환경을 조성할 수 있을 것이다.       체납관리비 해결 방안 관리주체의 가장 어려운 문제 중 하나가 체납관리비를 여하히 해결할 것인가에 있다. 체납관리비는 그 성격이 공익적 채권이므로 일반채권에 우선하는 우선변제권이 입법화되던가 아니면 승계의무가 입법되어야 할 사항임에도 불구하고 선량한 아파트 입주민이 피해를 보고 있는 체납관리비 문제를 해결하기 위한 입법은 계속 외면되고 있는 것이 현실이다. 체납관리비가 발생하면 일반 채권 채무와 동일하게 가압류 조치 후 관리비 청구소송 등의 방법을 취할 수 있다. 그러나 소송에 따르는 시간적, 경제적 손실이 너무 크기 때문에 소송을 하는 사례는 극소수에 불과한 실정이며, 관리규약에 체납관리비는 승계된다고 규정해 놓고 승계인으로부터 징수하는 경우와 단전․단수 등의 방법으로 체납세대를 압박해 징수하는 경우가 대부분이다. 체납관리비와 관련해 법원에서는 관리규약에 체납관리비 승계규정이 있다 하더라도 채무자의 동의 없이 채무인수는 불가하다는 민법의 기본원칙에 따라 승계되지 않는다고 판결하는 경우도 있으며, 단전․단수는 입주민의 기본적인 생활을 불가능하게 하는 위법이라는 이유로 유죄판결을 선고하는 경우도 있으므로 아파트에서 함부로 단전․단수도 할 수 없는 것이다. 이처럼 체납관리비 승계문제는 이를 인정하는 판결과 인정치 않는 판결이 엇갈리고 있다. 그런데 최근에는 체납관리비 중 공용부분에 해당하는 관리비는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 '공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에게 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.'라고 하는 규정 등에 의해 특별승계인(경락자 포함)에게 승계되는 것이지만 전유부분에 대해서는 승계되지 않는다는 판결이 대부분이다. 공용부분에 대한 체납관리비는 승계의무가 있지만 전유부분에 대한 체납관리비는 승계의무가 없다는 결론이다. 이러한 판례를 감안할 때 관리주체는 체납관리비가 발생하면 즉시 전유부분 해당 분과 공용부분 해당 분을 구분하여 전유부분 체납관리비만이라도 우선 징수하도록 노력할 필요가 있을 것이다. 관리비의 대부분은 일반관리비 등 공용부분 관리비이며, 전유부분 관리비의 대부분은 세대에서 사용한 전기료, 수도료, 가스료 등인 점을 감안할 때 관리주체가 체납관리비를 공용부분 해당 분과 전유부분 해당 분을 구분하여 공용부분 해당 분은 승계의무가 인정되는 것이므로 시간적 여유를 두고 징수하도록 하고 전유부분에 해당하는 전기료, 수도료 등은 가압류 조치 등을 사용해서라도 우선적으로 징수할 수 있을 것이다. 사업실패로 파산하였거나 실직으로 관리비를 납부하지 못하고 있는 입주민의 사정을 고려할 때 단전․단수라는 극한적인 방법은 법 이전에 도덕적으로 행사해서는 안될 것이다. 따라서 정책당국은 체납관리비의 실질적인 채권자는 2천만 아파트 입주민이라는 공익성을 인식하고 하루빨리 우선변제권 또는 승계의무 규정을 입법해야 할 것이다. 이러한 입법은 관리주체를 위해서가 아니라 사업하다 실패하여 파산한 자 및 실직자 등 입주민의 기본적인 생활보호를 위해 필요한 것이다.       아파트 내 공공시설물 지자체 책임 아파트 단지가 대규모화되면서 단지 내의 도로, 하수관 등 공공시설물의 관리에 막대한 비용이 소요되며 그 비용은 단지 내 입주민이 부담하고 있다.   반면에 일반지역의 경우는 이러한 비용을 지자체에서 부담하고 있다. 이와 관련하여 아파트지역 주민들이 형평성 문제를 제기하는 것은 당연한 것이다. 아파트지역 주민도 일반지역 주민과 동일하게 재산세, 차량세 등 각종 세금을 꼬박 꼬박 내면서 단지 내 도로 등 공공시설물이 파손되면 자체 비용으로 유지관리해야 한다는 것은 누가 보아도 형평성에 어긋나는 것이다. 이처럼 형평성에 어긋나는 행정을 개선하기 위해 서울 송파구청이 처음으로 아파트 단지 내 공공시설물 보수지원 방안을 발표했다. 송파구의 지원계획에 따르면 주민 차량이 통행하는 아파트 단지 내 주도로의 보수 등 “도로분야, 하수관로의 응급 보수 및 준설 등 ”하수분야'수목의 전지 및 제거 등'녹지분야 와 필요시 고가차량 등 각종 장비 인력 등을 아파트에 지원할 계획이다.     그런데 이러한 송파구청의 방침에 대해 일부 시민단체가 이의를 제기하고 나선 것으로 알려져 있다. 시민단체의 주장은 아파트 단지 내 공공시설물은 단지 내 주민들의 소유이므로 지자체가 그 유지관리 비용을 부담하는 것은 부당한 것이며, 더구나 송파구청의 이러한 방침은 선거를 의식한 선심 행정이라는 것이다.   그러나 이러한 주장은 공공시설물의 사회적 기능보다도 소유 관념을 중요시하는 오류를 범하고 있는 것으로 보인다. 공공시설물은 소유 관념 보다도 사회적 기능이 더욱 중요한 것이다. 선거를 의식해서 표를 얻기 위해 행정을 개선하는 것은 오히려 바람직한 현상이며, 단체장 등을 직접 선거로 선출하는 이유는 선거를 의식해서 행정을 개선하고자 하는 동기를 부여하기 위한 것이라는 지방자치제도의 취지를 감안할 때 송파구청의 아파트 내 공공시설물의 유지관리를 지원할 방안을 마련한 것은 오히려 그 파급효과가 기타 지자체에도 지대한 영향을 줄 것으로 보인다.   서울시도 아파트 단지의 관리와 관련된 문제점을 파악, 대책을 마련중에 있다고 한다. 시관계자는 '아파트 단지가 점차 확산되고 있음에도 불구하고 지금까지는 주로 단독주택 중심으로 행정이 이뤄졌던 것이 사실'이라며 지원 대상과 방법, 규모 등 아파트 단지 행정의 구체적인 방안 등을 마련 중이며 이는 행정의 중심이 단독 주택에서 아파트로 전환되는 것을 의미한다고 밝혔다. 때늦은 감은 있으나 이처럼 광역단체 및 기초단체 등 지자체가 아파트 단지 행정의 중요성을 인식하고 아파트 단지 내의 공공시설물의 보수 및 유지관리를 지원하기 위한 방안을 마련한 것은 다행한 것이다.   하자보수 의무기간 법적 효력 주택건설촉진법에 근거하는 공동주택관리령에는 하자보수 의무기간을 하자의 종류에 따라 1년, 2년, 3년, 5년, 10년 등으로 구분하여 규정하고 있다. 사업주체는 이같은 하자보수 의무기간만 경과하면 하자보수 의무가 없다고 주장하고 있고 반면에 입주민들은 기간이 경과했다 해도 하자보수를 완료하지 않은 상태라면 하자보수 의무가 있다고 주장하기 때문에 이와 관련한 법적 효력에 대한 분쟁이 끊임없이 발생하고 있다. 대법원 판례는 하자보수 의무기간은 '하자발생 기간'이므로 이 기간 내에 발생한 하자는 기간이 경과했다 하더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하고 있다. 이에 따라 하자보수 의무기간을 제소기간(기간이 경과하면 제소할 수 없는 기간)이라고 주장하는 사업주체의 주장은 정당하지 못한 것이다. 그러나 문제는 공동주택관리령에 규정한 하자보수 의무기간이 '제소기간'이 아니라 '하자발생 기간'이라는 판례는 있으나 공동주택관리령상의 하자보수 의무기간과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 및 민법 제671조의 수급인의 담보책임 기간에 관한 규정이 상이해 이를 어떻게 해석할 것인가에 관한 판례가 아직 없다는 점이다. 민법 제671조 제1항 규정에 의하면 '토지 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보책임이 있다.'라고 규정되어 있다. 따라서 공동주택관리령상의 하자보수 의무기간인 1년, 2년, 3년이 경과했다 하더라도 민법 제671조 제1항의 규정에 의하여 하자보수 의무가 있는 것이다. 그 이유는 첫째, 공동주택관리령상의 하자보수 의무기간은 법률이 아닌 시행령에 불과한 것이며, 민법 제671조는 국회에서 제정한 법률이기 때문이다. 둘째, 하자보수 의무의 본질은 '매도인의 하자담보책임'이다. 이는 돈을 받고 재화와 용역을 공급하는 자는 하자 없는 재화와 용역을 공급해야 할 의무가 있다고 하는 '신의성실원칙'에 의한 책임이므로 당사자가 사전에 하자담보책임 면제 특약을 체결하더라도 하자가 있는 사실을 알면서 이를 상대방에게 고지하지 않고 은폐하고 특약을 정한 경우에는 그 책임을 면할 수 없는 법정 책임이기 때문이다(민법 제672조 참조). 셋째, 공동주택의 하자는 대부분이 하자보수 의무자인 사업주체가 하자가 있다는 것(특히 설계도면대로 시공하지 않았거나 미시공한 경우)을 알고 있으면서, 이를 고지하지 않고 은폐한 것으로 간주되기 때문이다. 넷째, 하자보수 의무에 관한 규정은 민법뿐만 아니라 주택건설촉진법, 건설산업기본법, 전기사업법 등 무수히 많은 건설 관련 법령에 산재되어 있다. 그러나 이러한 규정들은 민법에 규정된 하자담보책임을 면제 또는 감면해 주려는 취지로 규정된 것이 아니라 그 책임을 보다 강화하고 신속하게 해결하기 위한 규정으로 보아야 하기 때문이다. 이에 따라 하자보수 의무기간의 법적 효력은 공동주택관리령상의 하자기간 보다 민법에 규정된 하자담보 책임기간이 우선적 효력을 갖는 것으로 생각된다.         주택관리사의 전문성 제고 주택관리사 제도가 시행 된지 12년이 경과하고 1만8천 여명의 자격자가 배출되었으나 아직도 주택관리사가 전문 자격자이며 공동주택 관리는 반드시 전문 자격자만이 할 수 있는 업무라는 사회적 공감대가 형성되지 못하고 있다. 주택관리사가 전문 자격자인가에 대한 사회적 공감은 주택관리사의 자질 및 주택관리사 선발기준 등에 의해 결정될 것이다. 주택 당국은 주택관리사가 전문 자격자가 돼야 한다는 당위성을 전제로 주택관리사들이 전문 자격자가 되기 위해 노력할 것을 강조하고 있다. 그러나 이보다도 우선적으로 강조돼야 할 사항은 공동주택 관리업무는 반드시 소정의 자격자가 집행해야 하는 기술적 공익적 업무라는 현실이며, 이러한 사회적 현실을 아파트 입주민이 공감할 수 있도록 홍보해야 할 것이다. 공동주택 관리에는 건축, 기계설비, 전기, 소방 등 각종 기술적 전문지식이 필요할 뿐만 아니라, 불특정 다수인이 함께 거주하면서 발생하는 이해관계를 객관적으로 공정하게 조정할 수 있는 법률적 회계학적 전문지식이 필요하다. 공동주택 관리업무는 기술사, 변호사, 공인회계사에 준하는 전문지식이 필요한 업무라는 사회적 공감이 형성돼야만 주택관리사가 전문가로 인정받게 될 것이다. 현행 공동주택 관리업무는 평온하고 합리적으로 집행되는 것으로 보이지만 무수히 많은 아파트에서 입주자대표회의 상호간의 갈등과 입주자대표회의, 관리주체, 부녀회간의 갈등 등으로 관리업무가 비합리적으로 운영되고 있다. 정부가 1999년 10월 30일 공동주택관리령을 개정하면서 동령 제9조의 2를 신설, 제1항에 시장 등은 공동주택 등의 관리와 관련한 분쟁의 조정에 관한 자문에 응하게 하기 위하여 분쟁조정위원회를 구성 운영할 수 있다. 제2항에 분쟁조정위원회의 구성 운영 등에 관하여 필요한 사항은 당해 지방자치단체의 조례로 정한다.라고 규정한 것은 현행 공동주택 관리업무와 관련하여 많은 분쟁이 발생하고 있다는 현실을 반증하는 것이다. 그러나 대부분의 지방자치단체는 이러한 규정이 신설됐음에도 불구하고 분쟁조정위원회를 설치하여 적극적으로 분쟁을 해결하려 하지 않고 수수방관하고 있는 실정이다. 관리사무소장(주택관리사)의 가장 중요한 업무는 공동주택 관리업무와 관련하여 발생하는 각종 분쟁을 합리적으로 공정하게 해결하는 업무이다. 이를 위해서는 기술적 회계학적 법률적 전문지식이 있어야 할 뿐만 아니라 분쟁 당사자들이 관리사무소장이 그러한 전문지식이 있으며 객관적이고 공정한 판단을 할 수 있는 전문가라는 것을 인정하고 신뢰할 수 있어야 할 것이다. 전국민의 50% 이상이 거주하고 있는 공동주택을 건축, 기계설비 등에 관한 기술적 관리로 그 내용년수를 연장하고, 불특정 다수인간의 상반된 이해관계를 적절히 조정함으로써 분쟁 없는 쾌적하고 안락한 주거생활을 할 수 있게 하기 위해서는 주택관리사가 전문 자격자로 인정받는 사회적 공감대가 형성돼야 한다.       애완동물 사육 관련 분쟁 해결 공동주택에서 애완동물을 기르는 세대는 날로 증가하고, 이와 관련하여 이웃간에 분쟁도 급증하고 있다. 분쟁의 핵심은 공동주택관리령 제5조 제3항 제4호에가축을 사육함으로써 공동주거 생활에 피해를 미치는 행위를 금지한다고 규정하였는 바, 동물협회와 애완동물 사육자들은공동주거 생활에 피해를 미치는 행위”가 없다고 주장하는 반면, 기타 입주민들은 소음, 악취, 배설물, 깃털 등으로 공동주거 생활에 피해가 있다고 주장하고 있다. 동물협회가 주장하는 동물보호법 제6조의 근본취지는 주로 야생동물을 보호하기 위한 것이지 애완동물을 보호하기 위한 것은 아니다. 동물협회는 야생동물 보호사업에 보다 많은 관심을 가지고 노력하는 것이 그 설립목적에 적합한 것인데도 애완동물 사육에 큰 관심을 가지고 있다는 것은 유감스러운 일이다. 애완동물을 사육하지 않는 사람은 마치 동물을 사랑하지 않는 사람인 양 매도하면서 공동주택에서 애완동물을 사육하는 사람은 동물을 사랑하는 사람이라는 주장은 오히려 분쟁해결을 더욱 어렵게 할 것이다. 개를 좋아하는 사람이 개를 이용하여 밀렵행위를 즐기면서 개를 좋아하는 자신이 동물을 사랑하는 사람이라고 주장할 수는 없을 것이다. 애완동물 사육은 동물보호법의 취지와는 전혀 다른 각자의 취미활동이다. 따라서 자신의 취미활동은 타인에게 피해를 주지 않는 범위 내에서만 보장되는 것이며 부득이 타인에게 피해를 줄 수밖에 없다면 그 피해를 최소화하면서 타인에게 협조를 부탁해야 할 것이다. 이를 위해서는 애완동물을 많이 사육하고 있는 이웃 나라의 실태를 살펴볼 필요가 있다. 애완동물의 천국인 프랑스에서 맹견류는 광견병 예방접종 증명을 첨부해 관할 시청에 신고해야 한다. 나들이 할 때는 입마개를 씌우고 줄을 달아야 한다. 위반하면 해당 애완동물을 안락사 시킨다. 일본에는 공원에 애완견 전용화장실이 있고 뉴욕 쎈트럴파크에서 개를 데리고 산책하는 시민들은 배설물을 담아가기 위한 비닐봉지를 들고 다닌다고 한다. 민주주의 국가에서는 개인의 재산과 자유가 보장돼야 하며 취미생활의 자유는 매우 중요한 내용이므로 애완동물 사육자들의 취미생활도 최대한 보장돼야 한다는 것을 인정하고, 그에 따른 피해는 참고 수용하려 노력하는 마음자세가 필요한 것 같다. 반면에 애완동물 사육자들은 동물협회를 통해 자신들이 애완동물을 사육할 권리가 있다고 주장할 것이 아니라 애완동물 사육에 따르는 타인의 피해를 최소화할 수 있는 방법 등을 연구 개발하고 교육함으로써 동물사랑보다 이웃사랑이 먼저라는 것을 잊지 말아야 할 것이다. 투명한 관리 방안 아파트 관리업무의 가장 중요한 과제는 입주민으로부터 신뢰를 받는 것이다. 이를 위해서는 투명한 관리가 최선의 방법이라는 사실을 모르는 사람은 없을 것이다. 투명한 관리란 아파트 관리에 관한 모든 사항을 입주민이 알 수 있게 공개하는 것이다. 입주자 등이 관련법에 의거 관리업무의 중요 사항에 대해 열람 또는 복사를 청구하는 경우 이에 응하는 것은 소극적 관리이며 입주자 등이 청구하지 않아도 입주자 등이 열람, 복사할 수 있도록 하는 것은 적극적인 관리이다. 이러한 적극적인 방법으로 투명한 관리를 한다면 그 신뢰성은 배가 될 것이 분명하다. 현대사회는 정보화시대이며 인터넷시대이다. 사회 각 분야의 모든 업무와 각종 정보가 인터넷을 통해 이루어지고 있다. 입주자대표회의 소집, 반상회 소집 안내, 입주자대표회의 의결 내용, 관리비 부과내역 등을 인터넷상에 공고한다면 법령에서 규정하고 있는 입주자대표회의 회의록, 매월별 관리비 부과 내용 등을 입주자 등이 열람을 청구할 때마다, 또 복사를 요구할 때마다 관리주체가 일일이 응해야 하는 번거러움이 반감될 뿐만 아니라 입주민으로부터 받게 되는 오해의 소지를 사전에 예방할 수도 있을 것이다. 인터넷을 활용한 투명한 아파트 관리업무는 입주민으로부터 신뢰를 받게 될 뿐만 아니라 관리비를 획기적으로 절감할 수 있게 하는 계기가 될 것이다. 가능하면 아파트 관리업무와 관련된 각종 용역계약 및 물품구매계약 등을 인터넷을 통한 입찰 방법으로 시행한다면 가장 경제적인 방법이 될 수 있을 것이다. 아파트 관리업무에 관한 최고 의결기관은 동별 대표자로 구성된 입주자대표회의이다. 그런데 이들은 비상근 비전문가들이기 때문에 각종 용역계약 및 물품구매계약을 체결해 본 경험이 없기 때문에 이에 관한 정보가 매우 부족한 것이 사실이다. 따라서 이들은 정보의 바다인 인터넷에서 필요한 정보를 얻어야 할 필요성을 가장 크게 느끼고 있다. 관리주체는 입주자대표회의와 입주민이 인터넷을 통해 필요한 정보를 상시 얻을 수 있도록  정보 입력 관리를 일상화하고 중요한 업무도 인터넷에 공개해야 할 것이다. 관리는 바로 비용입니다 서울시 산하 보건환경연구원이 2001년도 서울 시내 650여 아파트 단지등 어린이 놀이터를 대상으로 모래 상태를 조사한 결과 총39개 놀이터에서 개나 고양이 등 애완 동물들의 회충알이 검출된 것으로 알려져 충격을 주고 있다. 더구나 공동주택의 놀이터는 일반주택가의 놀이터보다 약 2～3배 정도가 더 불결한 것으로 나타났다는 점은 참으로 놀라운 일이 아닐 수 없다. 이 한가지 사실만 보더라도 우리나라 공동주택의 관리현실이 얼마나 왜곡, 굴절되어 있는가를 한눈에 파악할 수 있을 것이다. 100평짜리 어린이 놀이터 한 곳에 소요되는 모래 교체비용은 1년에 대략 210여만원(왕사 : 15t 덤프트럭 35만원/대당×6대/1자 깊이 기준)에 불과하다.. 예컨대 옥상 방수층에 문제가 있어 꼭대기층 한두 세대가 불편을 호소하는 경우 이를 보수하기란 여간 어려운 게 아니다. 그리고 아파트는 통상 이웃간의 교류가 빈번치 않다는 특성을 노려 각종 범죄의 표적이 되기 십상이지만 경비 근무자의 보강, CCTV 설치 등 예방 시스템의 보완책은 좀처럼 이루어지지 않는다. 바로 ꡐ관리비 절감ꡑ이라는 싸구려 경제 논리가 팽배해 있기 때문이다. 동대표 중에 놀이터를 이용할 만한 나이의 자녀를 둔 부모가 많은 경우 이 기사가 보도되는 즉시 해결될 수 있을 것으로 사료된다. 또 동대표 회장이나 단지내 실력자가 꼭대기층에 살고 있는 경우 옥상방수 공사는 계절, 금액에 관계없이 곧바로 추진될 것이다. 그리고 동대표나 유력자 등이 지하주차장 E/L 내부등에서 혼이 난 경우 방범 시스템의 개선 방안이 광범위하게 논의될 것으로 보여진다. 1950년대 서울에서 종암아파트가 첫선을 보인 이래 주택건설촉진법, 공동주택관리령, 공동주택관리규칙, 단지별 관리규약이 제정되었고 국가 공인 전문관리 자격제도 또한 시행 13년을 맞았건만 2002년 8월 현재 공동주택의 관리문화는 별로 달라진 게 없다는 것이 우리의 입장이다. 대다수 공동주택 입주민들은 아직도 관리문화에 대한 깊은 이해없이 무조건적으로 ꡐ쾌적한 주거환경ꡑ만을 고집하고 있다. 아인슈타인이 그 천재성을 인정받은 공식이 E=mc2이듯 관리=비용인 것이다. 그런데 우리나라에서의 관리 풍토는 비용절감만이 만능인양 인식되고 있으니 답답한 일이다. 지금 우리사회는 월드컵의 열기를 경제 4강 쪽으로 몰아가는 철없는 무리들의 고함 소리가 지나치게 요란하다. 이제는 경제 4강이 아니라 '삶의 질 4강' 더 나아가 선진국민 의식 달성을 목표로 하는 진정한 공동체 문화를 완성하여 그동안 천박한 상업주의가 저질러온 온갖 폐해들을 바로 잡고 더 나은 삶을 향해 달려가야 할 때다.