부녀회의 아파트값 담합은 불가능하다

부녀회의 아파트값 담합이 실패하는 이유
[공정거래위원회]

아파트값이 상승하면 거의 매년 연례행사처럼 나오는 이야기가 '부녀회의 아파트값 담합에 대한 비난과 이에 대한 정부의 대책 촉구'이다. 아파트 부녀회가 얼마 이하로는 아파트를 내놓지 말자고 결의하고 그 이하 가격에 거래를 중개하는 중개업자에게는 향후 거래를 중단하겠다고 겁을줘서 아파 트값 상승을 부추긴다는 것이다. 이런 문제가 생겨서 적용할 법이 없으면 엄하게 공정거래위원회에 책임을 전가하곤 한다. 이 경우 '담합'이라는 말이 붙어 있으니까 당연히 공정위 가 대책을 내놓아야 한다고 목청을 높인다. 올해도 예외가 아니라서 어떤 신문에 비슷한 기사가 또 실린 모양이다. 공정위 카르텔팀에 전화가 빗발친 다고 한다. 그런데 정말 아파트부녀회가 담합을 해서 아파트값을 정할 수 있는 것일까? 공정위는 우선 기본적으로 아파트에 사는 주부들은 '사업자'가 아니고 부녀 회도 '사업자단체'가 아니기 때문에 공정거래법 적용이 안된다고 하는 것 이 기본 입장이다. 법 해석상으로는 당연히 그러한데, 문제는 당장 법 적 용이 안된다면 새로운 입법을 하든 공정거래법을 고쳐서라도 응징해야 한다 고 하는 데 있다. 그러나 필자의 견해로는 아파트부녀회의 아파트값 담합 은 기본적으로 불가능하다고 본다. 마치 그런 것처럼 착시를 일으키기는 하는데, 경제학적으로는 있기 어려운 일이다. 필자가 생각하는 그 이유는 다음과 같다. 첫째, 담합이 가능하려면 개별 사업자가 생산 또는 공급물량을 조절할 수 있어야 한다. 그런데 아파트의 경우 대부분의 공급자(소유자)가 1주택만 소유하고 있어서 마음대로 공급수량을 조절할 수가 없다. 예컨대 가격담합을 하게 되면 시장가격보다 높은 가격이 책정되게 되는데 이렇게 되면 당연히 수요량이 줄어들게 된다. 담합 참가자들이 기존과 동일 한 공급량을 유지한다면 재고부담이 증가하게 된다. 그래서 담합가격이 형 성되면 담합 참가자들은 그 가격에 맞춰 이윤을 극대화하는 수준으로 공급 물량을 줄이게 된다. 그런데 아파트는 이것이 불가능한 것이다. 아파트 한 채밖에 갖고 있지 않은 사람이 지금 당장 어떤 필요가 있어(이민 을 간다든지, 자녀교육 때문이라던지, 소득수준이 향상되어 좋은 집으로 이 사를 가려 한다든지, 사업이 부도가 나서 집을 줄여 가야 한다든지...) 집 을 팔아야 하는 상황이 되어 있는데, 부녀회가 얼마 이하로는 매물을 내놓 지 말라고 한다면, 공급량을 0으로 만들어야 하는데 이게 가능하겠는가? 둘째, 담합이 되려면 담합 결과 담합에 참가한 사업자들의 시장점유율의 합 계가 독과점을 형성할 정도가 되어야 한다. 파리바게트가 참가하지 아니한 동네빵집들만의 담합이 성립이 되지 않는 것과 같다. 아파트의 경우도 마찬 가지이다. 특정 아파트 부녀회가 담합을 한다고 해도 그 아파트를 대체할 수 있는 다른 아파트가 있는 이상 담합은 불가능하다. 적어도 담합이 성립 하려면 강남 아파트 전체 부녀회가 같이 참여하여야 가능하다. 세째, 담합을 유지하는 것이 불가능하다. 첫번째 이유와 일맥상통하는 것 인데, 부녀회가 일정가격 이하의 매물 내놓는 것을 막는다고 해도 급하게 집을 팔아야 하는 사람은 이를 따를 이유가 없다. 집을 팔고 떠나면 그만이 므로 담합을 깨는 것이 거의 언제나 이익이다. 다른 사람들을 위해 참을 이 유가 없다. 특히 아파트의 경우는 매물도 많지 않지만 수요자도 많지 않 기 때문에 담합을 준수하다 오히려 매수자를 놓칠 가능성도 있다. 일반적 인 사업자들의 담합의 경우는 담합을 깰 경우 나머지 참가자들이 이를 제재 할 수 있다. 어차피 같은 바닥에서 계속 사업을 해야 하기 때문이다. 주부들이 모여 성사가 불가능한 모의를 한다고 그렇게 겁낼 필요 없다. 오 히려 아파트의 실제 매매가를 정부가 조사해서 공표하는 것과 같이 수요자 들을 위한 정책을 적극적으로 펴 주는 것이 바람직하다. 좀전에 건교부 주 택정책팀장을 만났는데 조만간 이게 실현된다고 한다. 실거래가에 대한 정 보가 있으면 아파트를 매수하려고 하는 자가 상당한 bargaining power를 갖 게 될 것이다. 하지만 이것도 완전하지 못한 것은 사실이다. 아파트는 주식 같은 상품과 달리 매우 간헐적으로 거래가 일어나기 때문이다. 실거래가가 기록된지 한참 후에 새로운 거래가 일어난다면 과거의 실거래가 정보는 그 의미를 크게 상실하게 된다. 실거래가보다 높은 가격에 매매가 일어난 사례가 있을 때 그게 또다시 아파 트부녀회 담합 때문이라고 말하는 사람이 있을까봐 노파심에서 하는 이야기 이다. 김준범 공정위 소비자정보팀장