재건축, 미리 알아둘 부동산 상식

재건축, 재개발 미리 알아둘 부동산 지식

최성우의 월급으로 부자되기 최성우 / 포도에셋 강남지점 개인재무상담사 직장인 재테크 고수들의 공통점은 기본에 충실하다는 것입니다. 저축과 소비습관, 재테크의 기본입니다. 제가 멋진 재테크 고수가 될 수 있도록 도와드리겠습니다.

2006년 급등한 주택가격의 많은 부분은 근래 폭등한 일부 주식 마냥 이미 2007년 상승분까지 반영하고 있었다. 게다가 분양 봇물로 인해 기대심리가 커지면서 일반 거래는 좀처럼 이뤄지지 않고 있어 파리만 날리는 부동산 중개인들이 늘고 있다. 하지만 그 와중에도 왕왕 거래되고 있는 매물이 있으니 바로 재건축, 재개발 지분 거래다. 좋은 지역의 좋은 아파트를 미리 선점하기 위한 실수요자들의 심리는 여전히 유효하기 때문이다. 하지만 세금문제 있어서 재건축, 재개발은 일반 양도세 규정과 따로 떼서 알고 있어야 헷갈리지 않는다. 그러면 지금부터 알쏭달쏭한 재개발, 재건축에 대한 세금문제 중 필자가 자주 질문 받던 부분들을 모아 그 해답을 짚어보도록 하겠다. 기본 지식: 재건축 재개발 입주권도 주택이다. 하지만 중과세 대상은 아니다. 1. 재건축 공사 중 기존의 1주택 비과세 요건을 충족하고 있던 보유주택을 팔면 세금을 내야 하나? 답) 일반과세로 처리돼 양도세 내야 한다. 입주권도 주택으로 보기 때문이다. 입주권을 먼저 양도하는 경우에도 양도세 과세 한다. 2. 재건축 아파트의 분양권 좀 양도할 수 있는 경우는 없나?(투기과열 지역 내에서) 답) 가능하다. 하지만 아래와 같은 피치 못할 사정이 있어야 한다. -. 근무나 생업, 혹은 질병/취학/결혼 등으로 인해 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 않은 곳으로 이전하는 경우 분양권 양도 가능하다. -. 상속 받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 양도 가능하다. -. 세대원 전원이 해외 이주하거나 2년 이상 체류하고자 하는 경우 양도 가능하다. 참고) 투기과열지구 내에서는 조합설립인가 이후에 재건축아파트를 새로 취득하는 사람은 조합원이 될 수 없다. 즉, 조합설립인가 이후에는 분양권 전매 금지다. 3. 재건축, 재개발에서 철거 후 공사기간이 주택 보유기간에 포함되는가? 답) 포함된다. 하지만 다음을 보자. 사례) 1년 1개월 동안 거주한 후 재건축/재개발이 착공되어 2년 동안 공사한 후 입주 한 신축아파트를 처분하면 -. 서울, 과천 및 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 이 외의 지역일 경우: 3년 보유기간이 인정되므로 1주택 비과세 요건 충족, -> 비과세. -. 서울, 과천 및 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동일 경우: 3년 보유 조건은 만족했으나 거주기간이 2년이 안되기 때문에 일반과세 처리됨. 따라서 이 사람은 위에서 1년 1개월만 거주했으므로 입주 후 11개월만 더 거주하면 비과세 대상에 해당 됨. 참고) 재건축 공사기간이 보유기간에 포함되기 위해선 주택법 또는 도시재개발법에 의해 재건축/재개발 되는 경우에 한하므로 개인적으로 따로 노후 된 주택을 허물고 재건축 하는 경우는 보유기간에 포함되지 않는다. 4. 재건축(재개발) 공사 중 취득한 주택 양도는 비과세 인가? 답) 비과세 가능하다. 재건축 사업 시행 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 완성된 재건축 아파트로 세대원 모두가 이사하여 주택을 양도하는 경우는 비과세다. 단, 재건축(재개발) 주택의 사용검사필증교부일(혹은 사용 승인일)로부터 1년 이내에 다른 주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다(즉, 단순히 신규주택 구입 시 기존 주택을 1년 이내 팔면 비과세 받는 일반 양도세 Rule과 똑같이 생각하면 된다). 참고) 이 부분은 1번 질문과 헷갈릴 수 있는데 1번과의 차이점은 재건축(재개발)하기 이전에 무주택자였느냐, 아니냐의 차이다. 즉, 재건축 전에 무주택자였으면 양도차익 비과세, 유주택자였으면 일반과세 된다는 점이 포인트다. Tip) 재건축 재개발 입주권도 주택이다. 하지만 중과세 대상은 아니다.